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不動産投資をお考えの方へ

■資産運用コンサル
■法人(資産管理会社)活用コンサル
■賃貸経営コンサル

資産拡大のお手伝い

不動産投資といっても、投資物件にはさまざまな形態や性質があり、お客様の目的が節税か、収益拡大かによってその判断も分かれてきます。
節税が目的の場合、建物の減価償却費を費用として計上することで、節税が可能となります。
また賃貸経営においては管理会社の選定が非常に重要となります。賃貸管理会社は管理物件に空室が続いたとしてもなんの痛みも伴いません。無責任な管理会社を選択しないことが賃貸経営における成功の第一歩となります。

資産運用コンサル

不動産業者の中でも、自分自身が借入をして不動産投資をしたことが無いという方も少なくありません。
何千万円、何億円にもよる借入れリスクや、賃料の滞納、賃借人との訴訟などにかかる重圧は実際に経験したものにしか分かりません。
資産家にとって資産を減らしていくことは命を減らしていくことと同じです。
金融機関による積算評価や、NOI(Net Operating Income)やDCF(Discounted Cash Flow)など金融理論だけではなく、実際の経験及び投資分析に基づきお客様への提案を行います。

法人(資産管理会社)活用コンサル

資産管理会社を設立して節税の手法をアドバイス致します。
資産管理会社を使うと節税可能な理由については以下の3つとなります。

1)所得が分散される

賃貸収益不動産を本人が所有している場合、その物件からの不動産所得は当然にその本人の所得になります。日本の所得税は累進税率を採用しており、所得金額が多くなるほど税率が上がっていきます。
この所得金額は、サラリーマンの方の給与所得や、他の事業を経営していれば、その事業所得と合算した金額になります。
既に不動産賃貸業以外の所得が多く、所得税率が高い方は、不動産投資を始めていきなり高い税率がかかることになります。
そこで不動産収入の一部を資産管理会社に移転、資産管理会社自体が賃貸不動産を所有することにより、所得の分散をはかり、所得税率を下げることができます。

2)所得税率と法人税率の格差を利用する

個人の場合、所得に対しては、所得税・住民税がかかります。年間の課税所得金額が1,800万円を超えると、所得税などの税率は40%にもなります。

これに対し、資産管理会社は法人ですので、かかってくる税金は法人税・住民税です。
資本金1億円以下の中小法人の法人税などの税率は、今現在で所得金額800万円以下の部分に対するものが15%、所得金額800万円超の部分に対する税率が23.9%です。

*法人税や所得税など以外にも、法人や、個人でもある一定規模の大家さんになると事業税がかかりますが、説明が複雑で難しくなるので、下記の表をご参考ください。
このように、同じ収益賃貸不動産を取得・運営するにしても所得が多くなると、本人が所有するのと資産管理会社が所有するのとでは、かかる税金が大きく異なってきます。

中小法人(東京都)の実効税率

所得金額 400万円以下

所得金額400万円以下

所得金額 400万円超~800万円以下

所得金額400万円超~800万円以下

所得金額 800万円超 (法人税額が年1,000万円以下の場合)

所得金額800万円超

3)生前贈与と同様の効果がある。

本人の収入の一部を資産管理会社に移し、資産管理会社から給与として家族の収入にすることにより、本人の資金を贈与するのと同じ効果が得られます。
家族が働いていない場合や働いていても収入が多くない場合は、贈与税の税率より所得税などの税率の方が低いケースが多いです。
資産管理会社には、このようにいろいろな節税効果があります。

賃貸経営コンサル

次々と新築物件が供給され続けている近年、安定した入居率を確保するために私たちは何をしたらよいのでしょうか。
現代の情報化社会においては、賃貸物件の情報が当然ながら大量に提供され、お部屋探しをしている方のもとには、非常に多くの情報が日々届いています。
これからの、安定した賃貸運営のためには、インターネットへの公開等は必須になるでしょう。
また、情報発信量を増やし、リフォーム等により物件の付加価値を高めて他の物件との差別化をはかることも非常に重要になってきています。
最近では、初期費用がほとんど必要のない賃貸住宅も増えてきていますので、賃貸条件についても一度見直してみることが必要です。
賃料を下げるだけが解決策ではありません。
もちろん相場を確認することも重要ですが、まずは現在空室になっているお部屋の状態をしっかり把握し、近年の賃貸住宅ユーザーのニーズを探り、さらに選ばれるためには何が必要なのかをきちんとふまえた上で、商品であるオーナー様のお部屋を売り込んでいくことが大切です。
『2ヶ月以上空室が埋まらない』 『最近、空室期間が長くなってきた』
思い当たるオーナー様、今一度、空室になっているお部屋をのぞいてみて下さい。
入居者様がみつかる、最適なプランを弊社がご提案させていただきます。