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競売をお考えの方へ

■三点セット分析
■競売入札代行
■競売物件調査

競売不動産は、基本的に物件の内部を見ることが出来ないため、裁判所のホームページ(http://bit.sikkou.jp)にて公開される、3点セット(「物件明細書」,「現況調査報告書」,「評価書」)の情報のみで入札の判断を行います。
代金納付後に物件引渡しを行うため、室内を見た後で失敗したと思ってもすでに手遅れとなります。
また、3点セットは4ヶ月前の情報のため、物件引渡を受けた後で前所有者に室内を破壊されていたということも珍しくありません。
弊社では、競売が初めての方やご不安・疑問点のある方からのご相談、競売手続きの代行からお引渡し、その後の運用まで、あらゆる対応を行っております。

三点セット分析

期間入札の公告とともに「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」の3つの資料が公開されます。この裁判所が調査・作成した資料は一般的に「3点セット」と呼ばれており、競売不動産の購入に最も重要な資料です

【公告書】

「3点セット」の表紙部分から物件目録までは公告書と言います。

1.表紙 表紙には事件番号・入札期間・開札期日・売却決定日・特売実施期間などの記載があります。
2.売却基準価格 公告書の2ページ目は売却基準価格・買受可能価格・買受申出保証額・固定資産税・都市計画税の記載があります。
3.物件目録 公告書の最後は「物件目録」売却対象物件の不動産の表示(所在・地番・地目・地積・構造・床面積など)の情報が記載されています。

【物件明細書】

「現状調査報告書」「評価書」に基づいて裁判所の書記官が作成した資料です。裁判所の物件に対する認識が記載されているため、3点セットで最も重要な資料と言えるでしょう。

1.不動産の表示
通常は別紙で物件目録が付いています。
2.売却により成立する法定地上権の概要
法定地上権が成立する場合などは、その内容が記載されています。無い場合は「なし」と記載されています。
3.買受人が負担することになる他人の権利
占有権限(賃借権)などの内容が記載されている。
4.物件の占有状態等に関する特記事項
誰が占有しているか記載されています。この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。
5.その他買受人の参考となる事項
地代・管理費等の滞納の有無、境界の争いや土地明渡建物収去訴訟の存在などが記載されています。

1.不動産の表示
通常は別紙で物件目録が付いています。
2.売却により成立する法定地上権の概要
法定地上権が成立する場合などは、その内容が記載されています。無い場合は「なし」と記載されています。
3.買受人が負担することになる他人の権利
占有権限(賃借権)などの内容が記載されている。
4.物件の占有状態等に関する特記事項
誰が占有しているか記載されています。この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。
5.その他買受人の参考となる事項
地代・管理費等の滞納の有無、境界の争いや土地明渡建物収去訴訟の存在などが記載されています。

〔物件明細書のポイント〕
負担となる権利は付いているか?占有者は誰で権限は何か?管理費の滞納の有無はどうか?裁判所の認識など確認をして理解します。

【現況調査報告書】

裁判所の執行官が土地・建物の形状や占有状況を調査して作成をしたもので、調査時点での現況について記載があります。

1.物件目録
通常は別紙で物件目録が付いています。
2.不動産の表示 住居表示の記載
建物について種類・構造及び床面積の概略・付属建物・管理費等の滞納状況、管理会社・その他の事項の記載があります。
敷地について現状地目・形状・占有及び占有状況・上記以外の建物・その他の事項・執行官保管の仮処分・敷地権以外の土地・土地建物の位置関係の記載があります。
〔不動産の表示のポイント1〕
管理費等の滞納金は買受人が継承するため滞納額及び遅延損害金に注意します。
3.占有者及び占有権限
占有範囲・占有者・占有状況・関係人の陳述及び提示文書の要旨・占有権限・占有開始時期・契約内容・契約当事者・契約賃料・敷金・保証金・特約など
〔不動産の表示のポイント2〕
占有者がいるか?占有権限はなにか?敷金、保証金の額は?を確認します。
4.関係人の陳述等
現況で誰が占有しているか?建物の欠陥などの情報に注意します。
5.執行官の意見
裁判所の執行官の立入調査や占有者の話など現場の状況を総合して報告しています。
〔関係人の陳述調書・執行官の意見のポイント〕
確実に読み解くことが必要です。
6.調査の経過
執行官がいつ、どこで、何を調査したかの記載があります。
7.土地建物位置関係図・建物間取図・写真(外部・内部)
法務局に備え付けの公図の写しや平面図・物件の概観・室内の状況などの写真が複数枚掲載されています。
〔図面・写真のポイント〕
位置関係図から道路付けの確認、間取図からリフォーム費用の算定、物件写真から瑕疵や残置物など、おおよその判断をします。

【評価書】

「評価書」は裁判所が任命した不動産鑑定士が作成しており、物件の詳細や公法上の規制・権利関係など、また物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。
売却基準価格は評価書を元に算出しています。
第1.評価額
一括売却の場合、一括価格と内訳価格が記載されています。
第2.評価の条件
一般の取引市場と違い競売不動産特有の各種の制約を考慮した価格であると記載されています。
第3.目的物件
売却対象物件の物件目録と特記事項の記載があります。
「物件目録」
売却対象物件の不動産の表示(所在・地番・地目・地積・構造・床面積など)の情報が記載されています。
第4.目的物件の位置・環境等
土地の概況及び利用状況等
最寄りの交通機関・付近の状況・法令上の規制・画地条件・接道状況・土地利用状況・供給処理施設(上下水道・ガスなど)・特記事項(セットバックなど)の記載があります。
建物の概況及び利用状況等
建物の用途・建築年月日・構造・仕様・設備等・建物の品・管理形態・管理状況・特記事項(耐震性など)の記載があります。
第5.評価格算出の過程
不動産鑑定士が積算価格と収益価格、近隣の物件事例などで試算した過程が記載されています。
〔評価書のポイント〕
市場性修正・競売市場修正・管理費の滞納などを係数で示していますが特に市場性修正に注意です。
特に建ぺい率や容積率の超過や無道路地・自殺物件などに注意が必要です。
また、建築基準法に違反した物件の場合、金融機関での融資ができません。

【評価書】

【ポイントのまとめ】
3点セットを総合的に読み解き物件の価値を判断します。
3点セットは作成された時点(4ヶ月以上前)の情報なので現状と異なることもあります。必ず現地を調査して新しい情報を入手するようにして下さい。
※「3点セット」を理解しないでの入札はリスクが高いです。

競売入札代行

物件調査・報告書提出依頼を受けた物件について、現状及び、諸費用がどの程度かかるのか、過去の落札事例、近隣取引事例、地価、など調査してアドバイスさせて頂きます。入札調査報告書の内容を基に入札額を決めて「入札」します。入札の際には、売却基準価額の2割を保証金として振り込む必要がありますが、落札できなかった場合には、裁判所より全額返金されます。開札入札期間締切りから1週間後に、裁判所において公開で、開札が行なわれます。

残代金の納付

落札できた場合、開札日から1週間後に裁判所より「売却許可決定書」が交付されますので、残代金を納付して所有権を移転します。残代金の納付は通常開札から1ヶ月程度ですので、その間に住宅ローンをご希望の方にはローンの手続きもお手伝いいたします。占有者の排除(不動産の引き渡し)代金を納付した買受人は、不動産を占有している所有者や占有者に対して、不動産の引渡しを求めることができます。また、従前の所有者が不動産を引き渡さないときなど、一定の場合には、引渡命令の申立をすることができます。引渡命令が発令されますと執行官に申し立てて強制的に立ち退かせることができます。

競売物件調査

競売物件の市場調査及び物件調査、権利関係の調査を行います。 三点セットだけではわからない権利関係や、建築基準法、道路調査、近隣関係、賃貸需要調査、近所にどんな人が住んでいるのか、近隣で問題になっていることはないか、朝のゴミ出しの様子、図面や公図、測量図と違っていないか、電磁波や騒音などは問題ないか、境界ポイントがない、又はまぎらわしい位置にないか、地域の慣習で建物の規模(3階建)に制限はないか、隣地からの越境物はないか、本地から越境しているものはないかなどを下記の方法にて調査いたします。

≪役所調査≫
・どんな家を建てられるのか(建築基準法の確認)
・前面道路は公道か私道か
・セットバックが必要か
・建築基準法上の道路への接道はしているか
・未接道・建築不可になってはいないか
・水害履歴や土壌汚染の届けは
・地区計画や建築協定による建築への制限
・防火地域の種類は?それに伴う建築コストへの影響は
・市街化調整区域で建築確認が下りない地域ではないか

≪法務局調査≫
・現在の所有者が誰か
・売主と登記名義人は同じ人物か
・抵当額が売買価格をオーバーしていないか
・対象地の面積は、売買契約書と同じか
・対象不動産と接道道路の間に第三者の所有地がないか
・地積測量図が登録されていない、又は古くないか
・境界確定時に隣地所有者とトラブルになった可能性はないか
・滅失登記をしていない建物の登記が残っていないか
・建物の建築できない地目ではないか
・差押などの、完全な所有権の行使を阻害するものはないか
・その場所が昔、墓地やため池などで登記されていた場所ではないか

≪その他調査≫
・普通のアンテナで大丈夫なのか電波障害のチェック
・電波障害があるのに、ケーブルTVの利用不可能な地域でないか
・ガス・水道管などの埋設管がきちんと前面道路にあるか
・物件のまわりの治安、事故発生状況は大丈夫か
・水道管の口径が小さくて、水圧不足ではないか
・通学路に大きな通りなどの危険な場所はないか