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不動産運用をお考えの方へ

■売却価格最大化コンサル
■土地有効活用コンサル
■借地問題解決コンサル
■新築マンション開発コンサル

不動産運用のお手伝い

「土地や建物をできるだけ高く売りたい」「使っていない土地を有効活用したい」「ややこしい借地の問題を解決したい」「自分でアパートやマンションを建てて経営したい」など、不動産を『売る』『貸す』『建てる』という3つの基本的な運用において、お客様の利益を最大にするお手伝いを致します。

・直売方式による有利な売却
・定期借地権・定期借家の活用
・貸地バンクシステム
・マンスリーマンション、トランクルーム、パーキング
・コンセプトマンション、コンバージョンetc...

売却価格最大化コンサル

不動産は売却方法によって、価格が大きく異なります。
たとえば開発されていない広大な土地は、一般消費者が購入できる価格ではないため、不動産業者や企業に一括で購入してもらう以外に売却する方法がありません。この場合、一般消費者価格の半額以下になるケースもあります。ところが、オーナー自ら道路を入れ、水道やガス、電気などのインフラを整備するなどの開発を行うことが出来れば、その土地は一般消費者価格で売却することが可能となります。
ただ、このような不動産の開発には、造成(ぞうせい:整地して使いやすい平らな用地として整備すること)、建築、都市計画、分譲などの知識が必要となります。
そこで弊社が、調査・開発計画・造成計画・資金調達・販売計画などトータルにサポートすることで一般消費者への売却が可能となります。
また、不動産業者が開発用地を取得する場合、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、経費、自社の利益を考慮し、一般消費者価格の60%~70%程度で土地を仕入れる必要があります。
ところが、自ら開発する場合これらの費用は発生しないので、手取り額を増やすことができます。
但し、反復継続して土地の売買を行う場合、宅地建物取引業の許可が必要となります。
相続発生時や、納税用地の売却のときには宅地建物取引業の許可が不要なので売却のタイミングとしては最適といえます

これはほんの一例ですが、弊社の幅広い不動産の知識と経験で、あなたの不動産売却を有利にする方法をご提案いたします。

土地有効活用コンサル

★有効活用できていない土地…「でも売りたくない」「借金してまで活用したくない」そんな安全安心の土地活用をお考えの方へ

平成4年8月1日に定期借地権が施行され、土地所有者にとっても貸した土地が必ず返ってくることから 定期借地権のメリットが向上しました。

【メリット】
① 借金が不要
② まとまった保証金が入る。譲渡税が不要。(土地価格の20~30%)
③ 安定した地代が入る。(年間地代は土地価格の1%程度)
④ 相続税対策-相続税評価が約40%減額となる。
⑤ 節税-固定資産税評価が通常の6分の1になる。

【デメリット】
① 契約期間が50年と長期使用することが出来ない。
② 賃借料が低い

弊社は豊富な経験と実績を基に、土地の整備から分譲、管理までをトータルにアドバイス致します。

借地問題解決コンサル

特に旧法借地権の問題は厄介です。地主側は自分の土地なのに、なぜ借地人に『借地権』という土地価格60~70%もの対価を要求されるのか理解に困ります。
この金額はこれまでに受け取った地代を遥かにオーバーするのが通常です。
一方、借地人からすると法律で守られた権利なので、当然に自分の権利を主張してきます。過去の判例からも、法廷では借地人の主張が優先されることがほとんどです。
そのため地主側としては、さまざまな場面で借地人から費用を徴収して対抗することになります。たとえば契約更新時の「更新料」や建替時の「建替承諾料」、売却時の「譲渡承諾料」権利の移転に伴い地主の承諾を要する場合の承諾料、いわゆる「判子代」などです。
いわばどちらにとっても不良債権です。地主にしてみれば相続税や固定資産税の対象となるだけで収益性が低い。
借地人も安い地代で利用できているものの、借地権の転売や更新、建替時に地主の協力が得られなくては、物件を動かすことができません。弁護士に相談した場合は、時間とお金がかさみます。
円満に解決するには当時者の間で着地点を見つけることが重要です。
弊社では旧借地の問題点を熟知しているため、その実践的な解決に力を発揮いたします。 解決手段としては、物納や、底地の購入・売却・仲介、借地の購入・売却・仲介、平面的等価交換・立体的等価交換、同時売却など事情にあった解決案を提案して参ります。

★中古・新築・新規開発の優良投資物件をお探しの方へ

投資物件の取得は、収益の向上と相続対策を兼ねた、大変有効な資産運用策です。ただし、リスクも高いので、慎重に物件を選ぶ必要があります。また、やみくもに借金を増やすことも良くありません。
したがって、資産の組み換えなども考慮しながら、不良資産を売却し優良資産に切り替えていくことが重要です。
当然利回りの高い物件をお奨めしますが、高利回りの物件にはリスクの高い物件が多く、隠れた瑕疵があり大きな損害を被るといったケースもよくあります。
弊社では物件のメリット&リスクを事前に把握し、分析・鑑定をした結果、自信をもってご紹介できるものだけを最終的にご提供させて頂きます。
物件の選定から、有利な資金調達、登記、賃貸管理までをトータルにアドバイスを行うため、ストレスの無い物件購入が可能です。 また、将来的に再投資を行う場合のことも考え、第三者的な立場で長期的な視点に立ったアドバイスを行って参ります。

新築マンション開発コンサル

★中古や建売り物件ではなく、自ら土地を選んで建築したい方
★自宅近くで所有したい方
★デベロッパー(宅地、マンション開発業者)の開発利益を享受したい方

弊社では資産相談から土地調査・鑑定・選定及び契約・施工チェック・引渡し・賃借人の入居管理に至るまでの新築マンション投資における全ての業務を徹底的にサポート致します。
お客様の思いを設計に組み入れつつ、最有効利用のプランを提供します。
土地代金+建築代金で10%の利回り物件を開発基準としております。一般的に新築物件の利回りは5%~7%が多いかと思いますが、自ら開発する場合はデベロッパー経費が不要のため、高利回りの運用が可能となります。
但し、開発期間中は収入が得られず、逆に金利の負担が発生しますが、開発後はそれを上回る利益が還元されるのでお客様にも大変ご満足頂いております。

◆「新築マンション開発コンサルティング」によって得られるメリット

プロフェッショナルとしてのスキルや経験等、弊社が持つあらゆる成功技術を提供致します 。
売主・販売会社・建築会社のペースではなく、あくまでもお客様の立場に立った物件購入や建築を進めさせて頂きます。
弊社がお客様の代理人として行いますので、聞きにくいことや言いづらい事(価格交渉)などはプロのコンサルタントである弊社があなたに代わって交渉致します。

◆弊社の提案する「新築マンション開発コンサルティング」の業務内容

入念な市場調査と不動産鑑定に基づいた土地の選定やアドバイス、価格交渉を行います

(建築コスト削減)建築費の安い施工会社をお選び頂けます。
(金融機関条件なし)金利の低い金融機関をお選び頂けます。
(管理条件なし)管理費が安く、借り上げ賃料の高い管理会社をお選び頂けます。