一棟物件の収益を跳ね上げる
”４つの切り口”とは？
１：「工事」の最適化
実は、管理会社の売上で割合が大きいのは、月々の管理報酬よりも原状回復やリフォームなどの工事から得られる売上です。
管理会社は実際の工事費用に利益を上乗せした金額で見積もりを出し、工事業者にはそれよりも安い金額で発注。その差額で儲けています。
そのため、必要最低限の部分的な工事よりも全体的な工事。修理よりも交換。部品ではなく本体…本来は不要な、過剰な工事の見積もりを出してくることが多いです。
本来であれば「何のための工事か？」「賃料の値上げや競合物件との差別化につながるのか？」「不動産の価値は高まるのか？」といった”投資家”の目線で工事の内容や要否を検討しなければなりません。
２：戦略的な「老朽化」対策
多くの管理会社が、建物や設備の老朽化に対して『問題が起きた時だけ対処する』というスタンスです。しかし実際は
適切なメンテナンスにかかるコスト
問題が起きた場合にかかるコスト
となることがほとんどです。実際に問題が起こると金銭的な損害だけでなく、入居者からのクレーム、最悪の場合は損害賠償を請求される恐れもあります。ただ、そういった損害が発生しても管理会社がお金を出すわけではありません。何かあったときにお金を出すのはオーナーです。
なので、老朽化はほったらかし。問題を未然に防ぐメンテナンスに人件費をかけることはなく、実害が出て初めて動くという管理会社が少なくありません。
（そんな時だけフットワークが軽いので、よくやってくれていると錯覚してしまうオーナー様が少なくないのですが…）
本来であれば、老朽化による重大トラブルのリスクを抑えるのと同時に、耐震性の向上や防音といった「物件の価値」や「金融機関の評価」が高まるような修繕を戦略的に行うべきです。
３：「賃料収入」の最大化
管理会社が一番恐れているのは、空室が続くことで自社の評価が低下し、管理会社を変えられてしまうことです。
より早く、より確実に空室を埋めるために「賃料の値下げ」という選択肢を安易に提案してきます。
賃料を下げると入居者獲得の競争力は上がりますが、当然利回りは低下し、オーナーの手残りは減ってしまいます。
しかし、手残りが減ったところで管理会社にはほとんど影響はありません。そのため、彼らはオーナーの手残りを無視して、できるだけラクして空室を埋めようと考えるのです。
入居者募集は本来、ターゲットを見極め、競合が満たせていないニーズを把握し、必要に応じて物件に手を入れ、できるだけ高い賃料で契約できるよう取り組むべきです。
４：「不動産価値」の向上
管理している物件が高く売れたところで、管理会社には１円の得もありません。
それどころか、売却されてオーナーが変わると管理が外れる可能性すらあります。
管理会社は『売られると困る』立場にあります。
当然「どうすれば高く売れるか」を考えることはありませんし
「高く売るために空室にする」
などという発想は出てきません。
そう、オーナーと管理会社は利益相反の関係にあるのです。
管理を業者に任せっきりにした結果、オーナー様から干渉されないのをいいことに管理会社の怠慢・ぼったくりが横行していた物件を数多く見てきました。もしあなたが管理にあまり関心の無いタイプなら要注意です。すでにどこかで損失が生じている可能性は否定できません。
実際にこれだけ収益が増えました
事例①
１棟マンション（ファミリー向け）
退去後の修繕内容見直し
↓
半年で手残り＋480万円
ある管理会社は老朽化を理由に、退去のたびにクロスや畳も全て交換することを提案し、約80万円かけていた。
当社診断の結果、賃借人の大部分は近隣の大学生のため、過度なリフォームを施しても家賃に反映させることが難しいと分析。20万円程度の必要最低限のリフォームに変更。その後、80万円のリフォームで埋まらなかった８つの空室は半年で満室に。結果として、８０×８部屋＝640万円かかるはずであったところを、20万円×８部屋＝160万円に抑えることに成功した（＝480万円の利益増）。管理会社は不要なリフォーム工事で利益を搾取していたと思われる。
事例②
築古アパート
販売価格1,400万円
↓
1,780万円(＋380万円)で成約
４部屋のうち１部屋が空き。ターミナル駅から徒歩10分と立地は良いが、近隣相場よりも２割以上安い家賃で契約中。建物と設備が古く、相場賃料で契約するにはお風呂（バランス釜）の交換、トイレ、キッチン（瞬間湯沸かし器）、和室から洋室への工事費用など、約400万円が必要という状況であった。
当社診断の結果、このまま賃料収入目的で保有するよりも、全空物件にして売却したほうが資産運用の面で良いと分析。全入居者に対して退去の取り組みを行ったのちに売却。当初、３部屋埋まった状態での想定販売価格1,400万円よりも380万円高い1,780万円で売却することに成功した。
事例③
１棟マンション
販売価格13,800万円
↓
15,800万円(+2,000万円)で成約
全30室のうち8室が空室の状態が続いていた。当初、募集してもなかなか空室が埋まらないため、そのままの状態で売却を進めていた。
当社診断の結果、空率が埋まらない理由は退去後のリフォーム工事にあると分析。部屋がファミリータイプで工事費用が高額になるとの理由から、内覧用に１部屋だけリフォームをして、他の部屋は申し込みが入ってから工事を行っていた。しかし、申込みが入ってからリフォームするやり方だと申し込みは入りにくい。そこで、リフォーム内容を見直し、費用を抑えたうえで全部屋にリフォームを実施することを提案。その結果、半年で８部屋すべてが埋まり、満室の状態で売却活動ができた。販売価格は当初の13,800万円から大幅アップの15,800万円で成約。８部屋のリフォーム費用を差し引いても、約1,800万円の利益を上乗せすることに成功した。
「次はあなたの番です」
物件の手残り・売却益が
どのくらい跳ね上がるか
無料で診断します
これまでお伝えしたことをふまえ、ご所有のアパート・１棟マンションで手残りや売却益をどれだけ最大化できるのか、次の診断を行って明らかにしていきます。
１：「工事」の妥当性診断
過去の工事の見積もりを確認し、賃料や売却価格に反映されない「不要な工事」や「過剰な工事」が行われなかったかをチェックします。また、相場とかけ離れた「ぼったくり工事」が無かったかをチェックします。
２：老朽化対策の妥当性診断
このまま放置すると大惨事になりかねない老朽化が無いかをチェックします。もし、リスクの高い箇所が見つかった場合、トラブルの発生を未然に防ぐメンテナンス案を提示します。また、物件の価値を高める（≒販売価格を高める）ために行った方がよい修繕についてもご提案いたします。
３：賃料収入の伸びしろ診断
現在の賃料が適正かどうか、値上げできる可能性は無いかチェックします。空室が続いている場合、その原因分析と対策案を提示します。
４：売却価格が跳ね上がるポテンシャル診断
売却益を最大化する出口戦略を立案します。単に満室にする以外にも、物件の価値を高める施策には様々なものがあります。当社がこれまで培った不動産価値の向上ノウハウを適用して、あなたの物件の価値を高めて売却価格を跳ね上げる取り組みを検討いたします。
これらの診断によって収益の伸びしろが見つかった場合、今後のアパート・マンション経営において実際に取り組むことで、数十万円から数百万円、多ければ数千万円という金額が手元に残るようになるでしょう。
特典
代表による資産運用コンサルディング
今回希望者を募っている「一棟物件の収益革命」は物件単体の診断ですが、あなたの資産運用そのものを診断する「資産運用コンサルティング」を１回60分、無償で受けることができます。
アパート・マンションを経営する”目的”を達成するためには、今後どのような資産運用をしていくべきなのか。より早く、より確実に目的を達成するための具体的なアドバイスが得られるでしょう。
レアルコンサルティング株式会社 代表
安次富 勝成（あしとみ かつなり）
経歴
英国国立ウェールズ大学大学院 経営学修士（MBA）修了
不動産管理会社・収益用不動産会社・相続や借地権の権利調整に特化した相続のコンサルティング会社を経て独立。不動産に関する幅広い知識と経験を活かして、他では取り扱えない複雑な権利が絡む案件にも対応できる「不動産問題の駆け込み寺」として、2000人以上の資産運用や相続のご相談に対応。
保有資格
宅地建物取引士
米国認定 米国不動産投資顧問 CCIM®
AFP(FP2級技能士)
不動産コンサルティングマスター(合格者)
相続アドバイザー協議会 認定 上級アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
不動産流通支援機構 認定 任意売却エージェント
日本相続コンサルティング協会 認定 相続コンサルティングマスター
事業継承検定協会 事業継承スペシャリスト
不動産競売流通協会 競売不動産取扱主任者
日本不動産仲裁機構 法務大臣認証ADR調停人
無料で診断を受けられるのは
先着３名のみ
これだけの診断を行うには、それなりの時間と労力を要します。
しかも今回は無償で行いますので、無制限にお受けするわけにはいきません。
事例でご紹介したように、物件によっては数百万円から数千万円の利益アップにつながるこの診断を、無償で受けられるこの機会を逃さぬようご注意ください。
※次回のご案内では、有償とさせていただく可能性がございます。
診断の流れ
フォームよりお申込み
本ページ最下部のお問い合わせフォームに必要事項をご入力のうえ送信してください。
ヒアリング
診断に必要な資料のご案内
診断
診断結果のご報告
よくあるご質問
Q.物件の所在地はどこでもいいですか？
A.１都３県（千葉、埼玉、神奈川）の物件のみ対象とさせていただきます。
Q.複数物件を持っているのですが、全部見てもらえますか？
A.今回のサービス開始キャンペーンでは、お一人様につき１物件とさせていただきます。
Q.診断を受けるのにどんな書類や資料が必要ですか？
A.ご提供頂きたい情報につきましては、最初のヒアリング時に判断・ご依頼させて頂きます。
Q.なぜ無料なのですか？何か勧誘や売込みをされないか心配です。
A.現在、当社ではこれまで培った不動産投資のノウハウを体系的にまとめるプロジェクトを推進しています。その中で一棟物件の収益を最大化するノウハウについては、体系化がおおむね完了しました。この体系化されたノウハウの再現性を確認することを目的として、これまでお取引のあったオーナー様や過去のセミナー参加者に限定してご案内をしております（将来的に有償サービスとしてリリースする予定です）
先ほどお伝えしたとおり、アパートや一棟マンションの管理を任せっきりにしている場合、管理会社の怠慢・ぼったくりによってすでに損失が生じている恐れがあります。
もしほんの少しでも思い当たる節があるようでしたら、ぜひこの機会に第三者の目線で今のアパート・マンション経営に問題が無いか、確認されてみてはいかがでしょうか？
※成果を保証するものではありません。物件によっては収益アップが見込めない場合もございます。
『一棟物件の収益革命』
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