税金対策は物件探しとは違って
取り組めば必ず成果が出ます。

不動産投資は数百万、数千万、数億円規模で
お金が動きますので、税金の額も数十万円、
数百万円と大きくなります。

物件を購入する前に仕込む必要がある節税対策は
最優先で取り組んでおくべきです。

ここでは投資戦略の時点で検討しておくべき
３つの節税対策をご紹介します。

投資戦略で検討すべき節税対策１

法人の活用

法人を活用する節税では、
個人と法人の税率の差を利用するのが基本です。

特に個人の所得税率が高い場合は
法人税率のほうが低くなることがあります。

それ以外にも利益を役員報酬として
家族や親族に支払ったり

個人では経費と認められないものが
法人だと認められる意外な費用があります。

法人は物件保有中に取れる税金対策の選択肢が
増えるというメリットがあるのです。

その中でも一番キャッシュフローに与える
インパクトが大きいと言われているのが

『減価償却費』

の計上の違いです。

例えば、個人で１億円の建物（耐用年数２０年）を買うと
利益があろうがなかろうが、年間５００万円の
減価償却費が強制的に計上されます。

しかし、法人の場合は上限を５００万円として
減価償却費は自由に計上できます。

利益を見ながら、自分の投資戦略にあった
減価償却費の使い方ができるのです。

ただ、個人名義で買ったほうが
メリットが大きい場合もあります。

個人名義で買うか、法人を設立して法人名義で買うか
早期に方針を固めて準備を進めておきましょう。

ただ、法人を活用した節税は複雑なので
不動産投資に精通した税理士の支援を
必ず受けてください。

投資戦略で検討すべき節税対策２

消費税還付

投資用不動産を購入する場合
建物の購入代金には消費税がかかります。

例えば、1億円で物件を購入し
そのうち4,000万円が土地代とすると
残りの6,000万円が建物代です。

消費税法上、土地の売買は非課税取引で（消費税がかからない）
建物の売買は課税取引（消費税がかかる）です。

つまり、土地4,000万円には消費税が含まれていませんが
建物6,000万円には消費税が含まれていることになります。

建物代金に含まれる消費税の計算式は

建物代金 × 8/108

です。

建物が6,000万円の場合は

6,000万円 × 8/108 ＝ 約444万円

の消費税が含まれることになります。

つまり、建物代金6,000万円の内訳は、

建物代金(税抜)：約5,556万円
消費税：約444万円

ということです。

何もしなければこの消費税は払ったままですが
ある手順を踏むとこの消費税444万円が
現金一括で戻ってくるんです。

これを『消費税還付』と言います。

消費税還付に成功すれば、申告から１～２ヶ月後に
数百万円、数千万円単位の現金が
銀行口座に振り込まれます。

キャッシュフロー ＝　総収入額 ― 運営経費 ― ローン返済額 ― 税金

で考えると、

消費税還付は「総収入額が増える」ことになります。

数百万円単位で特別ボーナスが入る

と考えてください。

物件購入後に数十万円から数百万円かかる
不動産取得税（固定資産税評価額の4％) を
手持ちの資金を使わず還付された消費税で支払えるので
キャッシュフローを大幅に増やすことができます。

月々の収入アップを目的とするなら
消費税還付をやらない理由は見当たりません

ただし、タイミングを１日でも間違えると
還付を受けられなくなるので注意が必要です。

消費税還付を成功させるには
購入の半年以上前から綿密な計画が必要です。

税理士の方に相談するなら

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

にしましょう。

投資戦略で検討すべき節税対策３

減価償却費の活用

家賃収入を目的とする場合
キャッシュフローは毎年の現金収支を指しており
できるだけ高くしなければなりません。

税引前キャッシュフロー
＝ 総収入額 ― 運営経費 ― ローン返済額（元金と利子）

一方、利益とは税金を計算する時のもとになるもので
できるだけ小さい方が税金は少なくなります。

利益は総収入額から経費として計上できるものを差し引いて計算します。

計算式にすると次のようになります。

利益 ＝ 総収入額 ― 運営経費 ― ローン返済額（利子のみ） ― 減価償却費

ローンの返済元金は経費として扱えないため
差し引くことができません。

その代わりに「減価償却費」を差し引きます。

減価償却費が大きくなると
利益が減り、税金が安くなる

減価償却費とは簡単に言うと「モノの劣化代」です。

建物の劣化に応じて、建物金額の一部を
毎年徐々に経費化していくことを言います。

耐用年数という、法定上の使用可能な期間に従って
減価償却（＝その物の価値を年数とともに減少させていくこと）
をしなければいけないという決まりがあります。

１億円の建物を買う場合、
お金は一度に出ていきますが
経費として１億円が計上できるわけではないのです。

建物は構造ごとに耐用年数が決められています。

税法ではこの耐用年数に応じて
償却率というものが決められています。

例として、1億円の新築建物の減価償却費を
構造別に計算してみます。
R C 造　：1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝減価償却費220万円／年
重量鉄骨：1億円×償却率0.030（耐用年数34年）＝減価償却費300万円／年
木　造　：1億円×償却率0.046（耐用年数22年）＝減価償却費460万円／年

木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できます。

しかし、気をつけないといけないのは
減価償却費を計上できる期間です。

RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが
木造だと460万円の減価償却費を22年間しか計上できません。

つまり、同じ1億円の建物をRCは47年
重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費にしていくので
耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって
利益が減ることになります。

その分税金が減って、最終的に
税引き後キャッシュフローが多くなります。

建物が中古の場合は、
次の計算式で耐用年数を計算します。

１：築年数が耐用年数を超えている場合

法定耐用年数×20%

例：木造の建物（耐用年数22年）で耐用年数を超えている場合
木造の耐用年数22年×20%＝4年

２．築年数が耐用年数の一部を経過している場合

（耐用年数－経過年数）＋ 経過年数×20%

例：RCの建物（耐用年数47年）で20年経っている場合の耐用年数
27年（RCの耐用年数47年－築年数20年）＋4年（築年数20年×20%）＝31年

この耐用年数をもとに減価償却費を計算します。

減価償却をすることができるのは建物だけです。

土地は劣化しないものとみなされるため、減価償却できません。

土地代はキャッシュフローに良い影響を与えることはありません。

つまり、物件価格の総額のうち
建物の割合が高ければ減価償却費も多くなり
節税効果が高くなってキャッシュフローが
増えるということなのです。

物件を購入する際に、建物の金額を売主と交渉して
売買契約書に記載することで、購入した後の減価償却費を
事前にコントロールすることができます。

ちなみに、売主が個人などで
消費税を納める義務のない非課税業者の場合
建物と土地の価格の内訳が手取り収入に直接関係しません。

買主の要望が通る可能性が高まります。

このように、

キャッシュフローを増やせるかどうかは
“購入前”から決まっています。

節税対策は投資戦略時点で方針を決めておきましょう。

不動産投資では購入前も購入後も
やるべきことがたくさんあります。

・物件探し
・物件調査
・買付
・契約などの手続き
・金融機関開拓
・入居者募集
・建物管理
・入居者対応
・リフォーム
・会計

…

これらを全部自分でやるのは
なかなか難しいと思います。

そこで、あなたの

・不動産投資タイプ
・人脈
・不動産投資にかけられる時間

をふまえて、やることを

・自分の時間と労力をかける部分
・お金をかける部分（≒人に任せる）

に分類していきましょう。

支援者を見つける際は、次の観点を持って
見つけていくと見つかりやすいです。

１：労働力

・自分が仕事中に動いてくれる人
・単純作業を代わりにやってくれる人

一番の候補は家族です。

不動産投資をすることについて同意を得る必要がありますが
協力してくれれば心強い味方になります。

内容によってはインターネットで
労働力になってくれる人を
探してもよいでしょう。

ランサーズ
https://www.lancers.jp/?ref=header_menu

クラウドワークス
https://crowdworks.jp/

タイムチケット
https://www.timeticket.jp/

など、様々なサイトがありますので
探してみてください。

２：専門家

専門的な内容については
それに応じた専門家にお金を払って
依頼する必要があります。

・情報収集してくれる不動産会社
・客観的なアドバイスをくれるコンサルタント
・運営を任せる管理会社
・不動産投資に詳しい税理士
・不動産投資に詳しい弁護士

などが考えられます。

不動産投資をしている仲間がいて
その人が誰かに依頼しているなら
紹介してもらうのもよいでしょう。

３：リソース

周りの人のリソースもあなたのリソースになりえます。

・お金／資産
・時間
・知識・スキル
・信頼性
・情報
・人脈

自分が必要としている分野について
周りの誰かがそのリソースを持っていないか
考えてみてください。

購入する物件の方向性が決まったら
どうやってその物件情報を得るかを検討します。

求めている物件の情報が出てくる可能性の無いところを
どんなにアプローチしても時間や労力の無駄です。

情報源は不動産投資をする上できわめて重要です。

「ネットの物件は利回りが低くて買えません」
「良い物件の情報が回ってきません」
「購入を検討するに値する物件がありません」

という方が多いのですが、そもそも

どこに優良物件の情報があるのか

みなさんご存じないのだと思います。

投資手法を紹介する本やセミナーはあっても、
物件の“情報源“について
伝えるものはほとんどありません。

ここでは一般の方が活用できて
格安優良物件の情報が出てくる可能性のある

『３つの購入ルート』

に絞ってお話をしていきます。

購入ルート１

不動産ポータルサイト

「なーんだ、ポータルサイトかぁ…」

と思ったかもしれませんが、

実は、楽待や健美家など
あなたが普段見ているような
不動産ポータルサイトにも
格安優良物件は公開されます。

「本当ですか？」
「見たことないですよ」

と思うかもしれませんが、
本当にあります。

ポータルサイトに格安優良物件が出てくる理由

それは

「業者の値付けミス」

です。

業者だからと言って、適切な売り出し価格を
常に設定できるわけではありません。

相場よりも安い価格で売り出してしまうこともあるのです。

値付けミスが起きやすい状況としては
次のようなケースがあります。

・地域密着型の不動産会社が遠方の不動産を取り扱うケース

よく知らない地域の不動産なので価格設定を間違えやすいです。

・居住用の不動産を中心に扱う会社が投資用の不動産を取り扱うケース

居住用不動産の値付けと投資用不動産の値付けは考え方が違うため
価格設定を間違えやすいです。

・賃貸管理をメインにしている不動産会社が、管理している物件のオーナーから売却を依頼されるケース

賃貸に関してはプロでも、売買に関しては素人なので
販売価格を見誤る可能性があります。

他にも「売り急いでいる」物件だと
価格よりも期間が優先されて
指値ができることがあります。

ポータルサイトでもうまく探せば
優良物件を探し当てることができるのです。

購入ルート２

競売

不動産の競売というと、一般的には裁判所の管轄で行う競売を指します。
「きょうばい」ではなく「けいばい」と読みます。

例えば、住宅ローンでお金を借りた人(債務者)が
何らかの理由で返済が滞ると、お金を貸した側(債権者)は
裁判所に申し立てをして、債務者の不動産を競売で売却してもらい
貸したお金を回収しようとします。

これが競売の始まりです。

このあと裁判所が対象の不動産を調査して資料にまとめ
それを一般公開します。

私たちはその情報をもとに入札することになります。

競売は市場価格の50〜70％とも言われています。

また、市場ではほとんど売りに出ない優良物件が
出てくることも珍しくありません。

競売不動産には『売らざるを得ない事情』があり
所有者の意思に反して強制的に売却されるため
本当は手放したくない「お宝物件」が出てくることが多いのです。

競売は、業者と対等に戦える
“唯一”の購入ルート

ポータルサイトの話でおわかりのように
一般流通市場では物件の見極めと買付けの「スピード」が重要です。

購入の判断に時間がかかっていると
ライバルに先を越されてしまいます。

特に優良物件の場合は数時間、時には数分の遅れが
命取りになることもあります。

「タッチの差で他の業者に買われてしまった」

というのはよくあることです。

一方、競売では物件情報が公開されている期間や
入札期間、購入代金を払う期日などの
スケジュールが予め決められています。

早い者勝ちではないので、平日に働いている
サラリーマンの方であっても、
休日や空き時間を使ってじっくり検討できます。

競売不動産が購入の選択肢に加われば、
格安優良物件を購入できるチャンスが
今よりも増えるのは間違いないでしょう。

競売で安く買える理由

なぜ競売が安く買えると言われているのか
もう少し詳しく説明します。

競売には裁判所が決めた最低入札価格があります。

これを「買受可能価額」というのですが
これは裁判所が選任した不動産鑑定士が
不動産の価値を評価して算出した売却基準価格の
２割引の金額と決められています。

つまり、不動産鑑定士が1000万円の価値をつけた不動産なら
800万円から入札できるのです。

スタートが実際の価値よりも安いので
入札者が少なければ実際の価値よりも安く落札できるわけです。

安く買えるもうひとつの理由は、
不動産鑑定士が算出する不動産の価値
「売却基準価額」の計算方法にあります。

実は、売却基準価額には、購入する人が負担する
リスクが考慮されています。

というのも、

競売では購入するまで内覧ができないケースがあったり
購入後にシロアリや家の傾きが発覚しても
自分で責任を負わなければならないなど
市場で購入するのに比べてリスクが高いからです。

そのため、不動産鑑定士が算出した評価額から
そのリスク分を差し引いた額が
「売却基準価額」として使われるのです。

これを競売市場修正といいます。

以上のことを図で表すと以下のようになります。

このように、不動産鑑定士が算出した価値よりも
最低入札価格が安く設定されます。

他にも、

・不動産鑑定士の評価が市場価値より低く評価されるケースがある
・入札者がいないと最低入札価格が半額になってもう一度競売にかけられる
・仲介手数料がかからない

など、競売には格安になる要素が一般市場に比べて多いです。

購入ルート３

川上業者からの紹介

ポータルサイトや競売のように自力で格安優良物件を探す以外に、格安優良物件の情報を持っている不動産業者から情報を流してもらう方法もあります。

自分で探す必要がないので、不動産投資に費やす時間や不動産の知識が無くても格安優良物件を手に入れられる可能性があります。

ただ、不動産業者にも色々なビジネスモデルがあり、格安優良物件の情報が入ってくる業者と入ってこない業者があります。

格安優良物件の情報を持っていない業者と関わっても時間の無駄です。

付き合う業者は注意深く見極めなければなりません。

格安優良物件の情報を持っている
業者を見極める

格安優良物件の情報を持っている業者かどうかを見極めるには
次のような視点で業者を見ることです。

・その業者はどうやって儲けているのか？
・その業者が売りに出している不動産はどういう経緯で売りに出されているのか？

不動産業者を物件の”情報源”として見たとき
業者は大きく７つに分類できます。

まず、格安優良物件の情報を持っている可能性があるのは
次のような業者です。

１：物上げ(ぶつあげ)業者
不動産の所有者から直接依頼を受けて売却の仲介を行う。
元付け(もとづけ)業者とも言います。

２：任売(にんばい)業者
破産や住宅ローンの滞納などで差し押さえられた物件が
競売にかけられる前に、利害関係者と交渉して
直接売却してもらえるように調整する（任意売却）。

弁護士やサービサー(債権回収会社)と繋がっている。

３：地場業者
地方の駅前にある古くからある業者。地元の不動産情報が集まっている。

４：大手業者
大手の看板で不動産に関する様々な相談が舞い込んでくる。

以上のような業者は不動産売却のご相談を受ける仕組みや
ネットワークを持っており、売却情報の「川上」にいる業者と言えます。

情報の川上にいると、様々な背景で
売却のご相談を受けることになります。

市場に出して高く売ることよりも

「公にせず穏便に済ませたい」

という方もいれば

「売らざるを得ない状況」

に置かれている方もいらっしゃいます。

こういった売却案件の中に
格安優良物件が出てくることがあるのです。

情報の川上にいる業者と接点が持てれば
格安優良物件を手に入れるチャンスが訪れます。

一方で、格安優良物件の情報を持っている可能性が低いのは
次のような業者です。

５：客付(きゃくづけ)業者
レインズ(業者間で不動産の売却情報を共有するWEBサイト)に掲載されている物件を、自社の購入見込み客に紹介して仲介手数料で稼ぐ
↓
そもそもレインズに掲載されている物件に格安優良物件が少ない。また、売り主と直接やりとりができない(売り主から売却の依頼を受けている業者を通す必要がある)ため指値などによる値下げ交渉が難しい。

６：買取業者
情報の川上に立つ業者から物件を安く買い取って、リフォームして高値で売り抜ける
↓
商品化して利益を乗せた状態で売っているので、格安になることはまずありません。

７：三為(さんため)業者
売主Aがいて最終的な買主Cがいるときに、A→B→Cという形で中間に入って売買を行う業者。業者Bは買主Cに代わって、売主Aと売買契約を交わします。業者Bは自社で不動産の登記をせず、不動産の所有権をA→Cと直接移転させます（中間省略といいます）。
↓
業者BはAから購入した金額に利益を乗せてCに転売するため、格安になることはまずありません。

このような業者は「販売」に力を入れています。

不動産セミナーを開いて人を集め
購入のメリットを全面に押し出した巧みな営業トークで
契約につなげる手法を取るのが一般的です。

不動産会社のWEBサイトで会社概要を見たり
主催しているセミナーに参加すれば
どの業者かある程度は見当がつきます。

格安優良物件の情報を持っていない業者に
アプローチしないように気をつけてください。

ちなみに、新築不動産は販売する不動産会社の
利益が乗った状態で市場に出されるので
格安になることはありません。

ここまで一般の方でも活用できる
格安購入ルートを３つご紹介してきました。

１：不動産ポータルサイト
２：競売
３：川上業者からの紹介

これらの購入ルートを活用して
実際に物件を購入する上で重要なのは

勝てるフィールドで戦う

ということです。

例えば、

不動産の知識が乏しく、不動産自体に
そこまで情熱を持っていない方が
競売を狙うのは正直難しいです。

裁判所から提供される資料には専門用語が多く
書かれていることが何を意味するのか
理解するだけでも大変です。

また、落札後は自分が主体となって
賃貸に出せるようになるまで
物件の手入れが必要ですし、

リフォームを業者に依頼するにしても
自分で良い業者を探さなければなりません。

信頼できる川上業者を見つけて
物件を紹介してもらうほうが良いでしょう。

一方、

不動産は大好きだけど平日は終電まで働き
休日は家族サービスでなかなか時間が取れないという方は
不動産業者から紹介を受けるのは難しいかもしれません。

セミナーや個別面談で業者と接点を持ち
信頼関係を築けなければ良い物件は
なかなか紹介してもらえません。

その場合、スキマ時間や家族が寝静まった後に
ポータルサイトで探したほうが近道かもしれません。

このように、今の自分の状況に合った
購入ルートを選ぶ必要があるのです。

購入ルートはひとつに絞り込む

それぞれの購入ルートには強力なライバルがいます。

一般の方だけでなくプロである不動産業者も
格安優良物件を買うために必死になっています。

すべての購入ルートに手を出すと
かけられる時間とエネルギーが分散して
どれも中途半端になってしまいます。

ですから、攻める購入ルートは１つに絞らなければなりません。